下山城は、水口町下山の中心集落となる小字市場に位置する、集落よりも少し高い丘陵上に立地する城です。発掘調査が行われていないため、明確な築城時期はわかりませんが、戦国時代に築かれた城であると考えられます。城主は、この地域を支配していた伴氏であると伝わっています。
城の形態は、四方を高さ約5ｍの土塁で囲んだ四角い形をしており、土塁で囲まれた曲輪は約50ｍ四方を測ります。曲輪の東側と南側には横堀を設け、尾根を遮断しています。また、南北に開口部が二か所あり、これらは城の出入り口である虎口と考えられています。
甲賀の城は、周囲に高い土塁と堀をめぐらす一辺約50ｍの「単郭方形四方土塁」が基本構造です。しかし、土塁の高さに着目すると、丘陵上に立地する城には四方の土塁の高さが異なるものもあります。
下山城は丘陵上に立地しますが、四方の土塁は同じ高さをしており、平地の城をそのままの形で丘陵の上に築いたように見えます。現在に残る下山城からは、戦国時代を生き抜いた甲賀衆が城の形態にこだわる姿をうかがい知ることができます。